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  "不管是短期,還是中長期,重點城市的土地稀缺將成為常態。"金永祥稱,這也成為房企補倉台南市房貸試算的一個重要原因,不管地價如何,對於未來利潤率的沖擊怎麼樣,土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。

    看不懂的拿地經

  "為確保土地財政,地方政府通過救市、供地的饑餓營銷等多個方式穩地價。"金永祥表示。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/08144134255.shtml

內容來自sina新聞

  以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例,自2013年開始,頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。

  以一線城市為例,4月份,北京住宅用地推出量環比下降49%;上海下降75%;廣州僅推出1塊宅地;深圳無宅地推出。

  根據數據,4月,10個重點城市中,北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%,其中,成都以66%的平均溢價率排名首位,上海的平均溢價率為65%,北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%,亦創今年新高。

  "恒大在北京拿的地,利潤非常微薄,"一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹,不過,在樓市存在分化的情況下,隻有在一線城市儲備土地的情況下,能做高資產和股價估值,受到境外投資者的認可,以便進一步融資。

  北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,一般來說,土地市場會慢於一二手市場3-6個月,諸如沈陽、佛山等城市樓市庫存較大,在去年就開始回調,相對而言,一二線城市的樓市降溫才剛剛開始,預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。

  21世紀經濟報道記者采訪瞭解,沈陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。

  也就在2014年年初,國土部也曾表態,原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。

土地不懼房市依然高溢價政府通過稅收返還開發商

  對此,一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示,看不懂,"即使按照最嚴格的成本控制,按照目前的市場來看,也很難算得過來賬。"

  一個月前,中築以48.9%的溢價率拿下瞭北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊,為業內關註。

  實際上,上述"面粉貴於面包"的情況在一線城市頻現,廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域"地王"。

  一線城市房價進入調整期 誰在推高地價

  "該宗地的地塊屬性有三種,包括居住類用地、托幼用地和中學用地,總成交金額為21億元,其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米,"中原地產首席分析師張大偉稱,長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右,區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右,是北京市場上典型的面粉價格貴於面包的情況。

  相比重點城市的高溢價的土地出讓,二三線城市的土地市場稍顯平淡,底價或低溢價成交的情況常見。

  其中,截止到4月底,北京的賣地收入已經高達1056億元,同比上漲92%,相當於2013年全年的58%。

  5月5日,沈陽共有五幅土地掛牌出讓,最終四地流拍,唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。

  一傢第三方機構房地產研究院的數據顯示,前4月,包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元,與2013年同期相比增長81.1%,較2012年同期大增330.6%,創造瞭歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。

    誰在推高地價?

  談及一線城市"面粉貴於面包"的特殊情況,K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者,一方面是出於部分房企在樓市分化的角度,回歸一二線城市搶地,激化競爭;另一方面,在供地上,一線城市供地規模更少,也更為稀缺。

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  與此相對的是,依然火爆的土地市場。

  除瞭房企出於戰略佈局的考慮之外,地方政府也是高地價的一大推手。"土地財政占比地方財政收入很高,也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。"北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥介紹說。

  財政部的數據顯示,一季度,我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元,同比增長40.3%,賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1∶1.7。

  以最具代表意義的北京為例,4月,北京二手住宅成交量僅為7616套,為近11個月以來最低水平,在"量跌"之時,二手住宅掛牌價格也開始下調。

  樓市降價風暴已經燒向一線城市。

  "在各大房企回歸一線城市之時,一線城市也在相應收縮土地供應,供需矛盾下,地價必然會隨之推高。"金永祥表示。

  "這也是當前房地產市場出現的一個新命題,即三四線城市庫存過剩,一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。"中國房地產市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示,三四線庫存較多,可以通過產業導入、減少土地供應等方式去緩解,而一線城市的高地價會推高房價,房企出於利潤的考慮,產品類型上更趨於高端。

  另外,一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者,"土地市場的實際狀況比數據更加慘淡,但是地方政府保地價的手段很多,很多看似高溢價成交的地塊,實際上是捆綁瞭其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。"

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  不過,陳國強也表示,地價上漲推手中,還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度,和以往相比,征地成本在不斷上漲,在中央和地方稅收體系未改的情況下,地價剛性成本也在上漲。

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